Llámanos: 809-531-1101 MARCO JURIDICO PARA EL INVERSIONISTA EXTRANJERO EN EL DESARROLLO DEL TURISMO INMOBILIARIO EN REP. DOM.
Invitamos al Lic. Andrés Ceara Brugal, abogado asociado de DMK Abogados, quien a través de este escrito fruto de algunas preguntas que el Equipo Construmedia le formulo, orienta sobre el marco jurídico y legal existente para el inversionista extranjero en el desarrollo del turismo inmobiliario en República Dominicana.
Para hablar del marco jurídico que regula la inversión extranjera en materia inmobiliaria en el país, hay que partir de lo general a lo particular, La Constitución Dominicana actual otorga al inversionista extranjero las mismas garantías y condiciones que al inversionista local (Art.221).
La Ley de Inversión Extranjera No.16-95 del 1995 y su reglamento de aplicación del año 2004, permiten la adquisición de inmuebles por extranjeros en el país, sin limitaciones. Por otra parte, permiten la repatriación del 100% de los dividendos generados, luego del pago de impuestos locales aplicables. Puede decirse que su propósito es crear un sistema no obligatorio de registro de inversiones, recogiendo información sobre de la inversión extranjera que recibe el país.
La Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, ofrece un marco jurídico relativamente seguro que permite que la inversión nacional y extranjera en materia inmobiliaria en el país, quede protegida bajo la figura del registro del derecho de propiedad. Por último, La Ley 158-01 sobre Fomento Turístico y sus modificaciones otorga a las inversiones en este sector, exenciones fiscales relevantes por un período de 15 años, en todo el territorio nacional, tanto para la construcción de hoteles como para la oferta turística complementaria, tales como restaurantes, parques temáticos, sala de espectáculos etc.
Es por todo lo anterior que puede afirmarse que la República Dominicana promueve un ambiente favorable para las inversiones, cuya consecuencia palpable es un crecimiento importante en la inversión extranjera asociada al turismo y proyectos inmobiliarios en la última década.
En el año 2017 según datos del MITUR el 49% de la inversión extranjera directa estuvo concentrada en el turismo inmobiliario. La ley no ha sufrido modificaciones desde que se promulgo en el año 2001. Sobre los elementos fundamentales que la ley tiene para la protección tanto para el inversionista local como para el extranjero, expresando que “ABC” del marco jurídico de la inversión extranjera materializada como proyecto turístico inmobiliario, está atado a la normativa local y las garantías que la misma ofrece, en ese sentido menciona:
- La Ley de Registro Inmobiliario que permite la individualización de los derechos de propiedad; y
- La Ley 158-01 que colocó a la República Dominicana en una posición competitiva respecto de los demás países en materia de captación de inversión en turismo, por las exenciones en ella contenidas.
Por otra parte la ley si ha sufrido importantes modificaciones, siendo la más relevante la de Diciembre del año 2013, mediante la cual se extendió el periodo de exención a 15 años, se extendió a “todo el territorio nacional”, y se estableció el régimen que beneficia la remodelación de hoteles, que con un mínimo de 15 años de construidas las que se sometan a un proceso de reconstrucción de más del 50% de sus instalaciones, se beneficiaran del régimen de exención de la ley.
No pienso que la Ley de Inversión Extranjera sea el pie de apoyo para el inversionista, sino más bien la Ley 158-01, que ha sido una de las causas principales para la revitalización de la industria turística en todo el territorio nacional. Como decía la Ley 158-01, permite que nuevos proyectos turísticos y proyectos que ya han sido construidos en la República Dominicana se renueven, manteniendo una oferta actualizada, lo que se traduce en una inversión de importantísimas cuantías.
Estamos hablando de cadenas hoteleras de nivel mundial invirtiendo en la República Dominicana, impactando de manera positiva en la generación de empleos directos e indirectos y un efecto de encadenamiento productivo, pues cada vez que un hotel o proyecto turístico se instala se le debe suplir de empleados para su operación, así como de mobiliarios y productos agrícolas, servicios, alimentos, etc., lo que repercute en el indiscutible crecimiento de la economía en la localidad donde se sitúan los proyectos.
En el aspecto fiscal e impositivo, las empresas acogidas al régimen de la citada ley, son exoneradas de: Impuesto Sobre la Renta (ISR), impuestos aplicables a la trasferencia inmobiliaria, impuestos, tasas y derechos de importación de maquinarias, equipos y materiales que sean necesarios para la construcción y operación del proyecto del que se trate.
El perfil de inversionista de este tipo de proyectos son en su mayoría cadenas internacionales. Las que tienen mayor presencia de inversión en términos de números de proyectos son las cadenas españolas, aunque ha habido un crecimiento en la participación de cadenas estadounidenses. El modelo de todo incluido sigue presente en la oferta inmobiliaria hotelera, aunque en los últimos años ha evolucionado a un modelo de lujo, exclusive, eco lodge, entre otros. Vemos muchos proyectos de distintos tamaños, “boutiques”, ofertas ecoturísticas, segunda vivienda, turismo gastronómico, turismo de salud, cruceros, etc.
Desde el punto de vista jurídico, lo que siempre va interesar al inversor es asegurar su capital (inversión), en ese sentido, nuestro trabajo es ofrecerle las soluciones que la ley pone a su disposición para asegurar la protección de su inversión en Republica Dominicana. Desde la perspectiva de la persona que adquiere, que es básicamente la otra cara de la moneda, el objetivo sigue siendo asegurar que su compra en la República Dominicana este cubierta. Vale la pena mencionar que la Ley 158-01 extiende sus incentivos fiscales a aquellos que adquieran inmuebles (apartamentos, villas, unidades) directamente de las manos de los promotores.
Sobre el particular de si este tipo de inversiones tiene posibilidad en algún momento de ir a algún arbitraje internacional o simplemente cualquier diferencia se dirime a nivel local, comento que en la República Dominicana existe competencia legal exclusiva, establecida por la Ley de derecho Internacional Privado, para asuntos inmobiliarios, si lo que se va a definir es sobre quien recae el derecho de propiedad de un del inmueble, entonces el diferendo debe ser dirimido en la jurisdicción inmobiliaria en la República Dominicana. En lo que concierne a la inversión en sí y a los elementos contractuales siempre será posible que las partes decidan el fórum competente para dirimir cualquier conflicto. Es posible hacerlo a través del arbitraje internacional. Debo decir que hemos notado una creciente confianza en las sedes de arbitraje disponibles en República Dominicana.
Sobre la evolución del mercado de second homes en nuestro país comento que es directamente proporcional al crecimiento que RD ha tenido en términos de turismo y marca país, se hace cada vez más reconocido en el mapa mundial como un destino para inversiones.
Debo decir que un punto que nos preocupa, sobre el que entendemos que todavía como país estamos por determinar cuales serán los efectos a largo plazo, es la Ley No. 155-17, sobre Ley contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo, que ha introducido medidas que afectan directamente el mercado inmobiliario y ha incluido como sujetos obligados no financieros a los agentes inmobiliarios, lo que puede traducirse en un impacto negativo a los indicadores de inversión en el sector, impacto que con una Administración Pública que opere bajo el principio de la legalidad, se superará, puesto que la ley persigue un comercio más transparente.
Lic. Andrés Ceara Brugal, Abogado Asociado (DMK Abogados)
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