Antes de la llegada del COVID-19, el sector de bienes raíces se encontraba muy activo, tanto para el mercado local como para el internacional. Con el avance de la pandemia, ha surgido incertidumbre de qué tan grande será el impacto que tendrá no solo en el área inmobiliaria, sino en la economía mundial. Es aún muy temprano para determinar cuán profundas serán las consecuencias y es normal que tengamos inquietudes.

Cuando pensamos en que podríamos vivir una recesión económica, automáticamente recordamos la debacle del 2008 y especialmente en lo que sufrió el mercado inmobiliario.

Sin embargo, muy pocos recuerdan que fue precisamente la ciudad de Miami, la primera ciudad de EE.UU. en recuperarse. En ese entonces, los expertos
predijeron que el inventario de propiedades existentes duraría 11 años para venderse, y sorprendió a muchos que fue liquidado en un período aproximado de dos años. Actualmente, es la tercera economía del país, gracias, en gran parte, a la fuerte inversión extranjera.

Hoy en día, el Fondo Monetario Internacional (FMI) predice que la caída de la economía pudiera llegar a ser la peor desde 1930, pero aún así, el mercado
inmobiliario en el sur de la Florida será de los menos afectados, ya que se abrirá un portal de oportunidades para los inversionistas extranjeros que buscarán sacar su patrimonio de sus países de origen y dolarizarlos.

¿Y donde querrán invertir? En la ciudad que ha demostrado mayor capacidad de recuperación en crisis “similares”, que tiene diversas fuentes de mercado, el clima más privilegiado del país, el segundo distrito financiero de la nación, entre otras ventajas.

Principales diferencias entre la crisis del 2008 y el 2020:

La crisis del 2008 fue originada por una crisis financiera. Se alcanzaron niveles de endeudamiento poco sostenibles en el tiempo, así como una falta
de calidad crediticia en muchos activos que no era totalmente conocida por gran parte del público inversor. Esto hizo que el sistema financiero colapsara
con las consecuencias sistémicas que conocemos.

• A diferencia de aquella, de origen financiero, la crisis actual viene provocada por un evento inesperado y global, similar a una catástrofe natural, con un inmenso alcance.
• Asimismo, la situación económica con la que se consigue esta crisis en el 2020 es bastante distinta y mejor que la de 2008. Las empresas y familias están menos endeudadas y el sistema financiero está más capitalizado y sano que en épocas anteriores.
• La respuesta inicial también ha sido distinta. En el 2008, la inyección de capital se enfocó en el rescate de las grandes empresas como bancos, aerolíneas,
  entre otros. Sin embargo, durante la pandemia se ha actuado rápidamente en tomar medidas de apoyo para las pequeñas y medianas empresas con el fin de que puedan conservar a sus empleados.

 

Sin embargo, podemos señalar algunas similitudes entre ambas crisis: pérdida de empleos, mayor endeudamiento para amortizar los efectos económicos
en las familias. También una crisis de demanda debido a que el aislamiento social ha disminuido el consumo.

Mercado inmobiliario 2008 vs 2020:

Antes de la caída del 2008, los bancos financiaban hasta el 80% del valor de la propiedad a los extranjeros y con pocos controles; las personas debían más de lo que realmente podían pagar. A raíz de eso, los bancos ajustaron los préstamos para financiar hasta el 70%.

En estos momentos, como consecuencia de la pandemia, los bancos han reajustado el monto a financiar hasta un 65% del valor de la propiedad, para
contar con una mayor liquidez y seguridad. Muchas personas piensan que los bancos quisieran quedarse con las propiedades, pero la realidad es que ellos
están en el negocio de prestar dinero, no de vender propiedades.

Otra de las grandes diferencias entre la situación actual y la que se vivió en el 2008, fue que anteriormente se podía obtener préstamos hipotecarios sin trabajo, sin activos y sin pago inicial. Evidentemente, esas personas fueron afectadas rápidamente. Al respecto, el economista de la Universidad de Florida Central, Sean Snaith, aclara: “Esta no es la burbuja inmobiliaria que se replica en forma de virus. Es una situación temporal… Esta crisis puede reducir la demanda por un período de tiempo, pero no va a poner a los propietarios en una situación en la que necesiten liquidar”.

Situación del sector inmobiliario actual

Lo primero que tenemos que aclarar es que todos los sectores están siendo afectados por este acontecimiento inesperado. Evidentemente, empresas
del área de turismo, hospitalidad, restaurantes y otros negocios de entretenimientos, serán los más perjudicados. Pero la vivienda sigue siendo una de la principales necesidades del ser humano.

Es por esto que las inmobiliarias y las compañías relacionadas no han paralizado sus actividades, aunque la dinámica de trabajo haya sido afectada y
ahora tengan que recurrir a herramientas virtuales para mostrar propiedades (cuyas solicitudes han disminuido considerablemente). Asimismo, la mayoría de las constructoras no han detenido sus obras y el personal de ventas también está trabajando desde casa, haciendo presentaciones de sus proyectos de manera virtual.

Para sorpresa de muchos, la Asociación Nacional de Realtors en los EE.UU. reportó que durante las últimas semanas ha habido un incremento de casos donde los compradores entraron en contrato sin ver las propiedades físicamente.

Durante la cuarentena, la mayoría de los cierres ya pautados con compradores extranjeros se han cumplido de manera virtual. En otros casos, se han
otorgado prórrogas dado los inconvenientes que han surgido por la pandemia. Por otro lado, muchos de los compradores locales que ya estaban precalificados con el banco, al perder sus empleos por el COVID-19 no podrán continuar con el proceso y tendrán que esperar a recuperar sus empleos para volver a aplicar.

En el caso de los inquilinos y de los propietarios, las compañías de manejo de propiedades han reportado que, debido a la situación, algunos inquilinos han tenido dificultades para hacer sus pagos, pero han llegado a acuerdos de pagos parciales (lo más recomendable en estos casos, hasta tanto se normalice el panorama, ya que el gobierno federal ordenó la paralización de desalojos por los próximos 90 días).

La mayoría de los bancos están permitiendo acuerdos con quienes tienen una hipoteca y se han visto afectados, para que puedan realizar sus pagos de manera más flexible y sin que el crédito se vea afectado. Es parte de lo que comentaba anteriormente, los bancos quieren que las personas paguen su hipoteca y al estar más sólidos y con más liquidez, están optando por llegar a estos acuerdos para evitar los populares “foreclosures”
o propiedades adjudicadas.

De toda crisis siempre surgirán oportunidades

Primeramente, las personas que compraron en el 2008 y que sus propiedades están pagas, pudieran obtener liquidez a través de estas, pidiendo un refinanciamiento y poder comprar otras propiedades de inversión.

Quienes tengan sus propiedades con hipotecas, también podrán refinanciar y aprovechar mejores tasas de interés. El gobierno nacional bajó a 0% las tasas de la Reserva Federal con la finalidad de promover la actividad económica y esto tendrán un impacto también en las tasas hipotecarias.

Los extranjeros que deseen comprar con financiamiento y tengan la posibilidad de dar entre 35% a un 50% de pago inicial, actualmente podrán optar a tasas de interés que se encuentran en sus niveles históricos más bajos y que estiman que se mantengan de esa manera durante lo que resta de año.

Y aprovecho para resaltar otras ventajas que siempre han existido con relación a los préstamos hipotecarios para extranjeros: no importa su edad, el banco le prestará a toda persona mayor de 18 años que califique. Y si usted tiene más de 50 años, no será necesario presentar un seguro vida, tal como ocurre en muchos países latinoamericanos.

La situación actual también nos brinda un momento clave para negociar con las constructoras acuerdos de pago, ya que la mayoría de los proyectos nuevos estarán para entregar dentro de dos a tres años.

Las propiedades residenciales será el segmento menos afectado dentro del mercado inmobiliario. Durante este proceso, muchas empresas se vieron obligadas a que sus empleados trabajaran desde casa de manera virtual y se dieron cuenta de que se ha logrado efectivamente, por lo que existe la posibilidad de que los dueños de empresas opten por reducir sus espacios comerciales y contraten, en cambio, a más empleados, convirtiendo a las propiedades residenciales en oficinas. Dicho esto, la recomendación para quienes decidan invertir en estos tiempos es que opten por hacerlo en propiedades residenciales que les permitan tener inquilinos de largo plazo, ya que propiedades que hayan sido diseñadas para rentas diarias o Airbnb los bancos estarán tomando medidas más estrictas a la hora de aprobar un préstamo. La razón es que son unidades que dependen principalmente del turismo, sector claramente afectado a raíz de la pandemia.

¿Quiénes serán los más perjudicados?

Los préstamos comerciales son los más afectados, debido a que los bancos están siendo mucho más cuidadosos a la hora de hacer estos préstamos, para
propiedades tipo multifamiliares (donde dependen de los pagos de una mayor cantidad de inquilinos), edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros, ya que las empresas están en su mayoría operando desde casa o con ciertas restricciones.

Actualmente, los bancos están aprobando préstamos comerciales solo a inquilinos reconocidos, como por ejemplo: bancos, cadenas de supermercados y farmacias, franquicias, entre otros.

La ciudad de Orlando será una de las más perjudicadas, ya que los residentes, en su mayoría, dependen del turismo. Esto traerá como consecuencia a mediano y largo plazo que muchas familias pierdan sus empleos y sus casas. Esta es la razón por la que se ha reducido la cantidad de instituciones bancarias que están haciendo préstamos para extranjeros en esa localidad.

Sin embargo, esto pudiera brindar oportunidades a quienes deseen comprar propiedades en foreclosures (propiedades reposeídas por los bancos).

En cuanto al mercado local, a los residentes que pierdan sus empleos o que trabajen por su propia cuenta se les hará más difícil calificar a un préstamo hipotecario, dado que los programas que fueron creados para trabajadores independientes están siendo restringidos. Antes del COVID-19 podían presentar pruebas de solvencia económica a través de sus estados bancarios, pero actualmente los que siguen en vigencia son los programas tradicionales que requieren de dos años comprobables de empleo y reporte de crédito, entre otros.

Conclusión:

Los pronósticos apuntan a que será inevitable pasar por una recesión económica mundial. Pero no todos los sectores ni todos los países serán afectados de la misma manera, y como hemos explicado anteriormente, la capacidad de recuperación que ha demostrado la ciudad de Miami, hace que las expectativas sean positivas.

Ante la inestabilidad de las monedas latinoamericanas, muchas personas invertirán fuera de sus países para no poner en riesgo su patrimonio familiar, sino resguardarlo bajo una de las monedas y economías más fuertes del mundo. Y no solo se verá este incremento de compradores extranjeros, también inversionistas locales de estados como New York, California, entre otros, donde las propiedades tienden a ser más costosas, los impuestos más altos y que prefieren la Florida por su clima y oportunidades de negocios.

Reiteramos que aún es muy temprano para comprobar los efectos a mediano y largo plazo que traerá en el sector inmobiliario en el sur de la Florida esta situación. La incertidumbre prevalece con relación a cuánto tiempo durará la pandemia o cuán rápido repuntará la economía, pero nos mantenemos positivos, ya que hemos sido el destino predilecto de más de cien millones de turistas anualmente y de 900 personas que diariamente llegan buscando reubicarse en esta zona del país.

 

---

Autor: Stephanie Cabral, Lic. en Negocios Internacionales y Gerencia

Broker Owner Cabral Group

Miami, Florida

Ver articulo completo en: http://construmedia.com.do/revistas-online/