Desde una perspectiva económica, parece clave, a la vista de los acontecimientos sucedidos en el mercado anglosajón, reorientar la figura del condohotel para que su naturaleza como producto de inversión deje paso a una naturaleza de “segunda residencia remunerada”.

La figura del condominio hotel o condohotel no es un concepto nuevo. Se remonta a la década de los años setenta del siglo XX, pero el éxito obtenido durante la última década lo ha traído de regreso, con más fuerza. El concepto de condohotel –condotel e incluso hotelcondo– se origina por la fusión de las palabras “condomino” (término utilizado en Estados Unidos para referirse a la propiedad horizontal) y “hotel”, parte de una concepción del establecimiento hotelero que atiende esencialmente a la estructura de la propiedad inmobiliaria sobre la que se asienta.

Se puede definir al condohotel como aquel edificio destinado al alojamiento hotelero, cuya propiedad está dividida horizontalmente, y en el que sus propietarios ceden contractualmente la gestión a un solo operador a cambio de una contraprestación económica, con la posibilidad además de utilizar su propiedad de forma privativa durante un período de tiempo determinado al año.

Funcionalmente es simple: los particulares adquieren la propiedad sobre una o varias porciones del establecimiento de alojamiento turístico susceptibles de explotación económica –que reciben el nombre de unidades de alojamiento– y la titularidad conjunta –pro indivisa– de los elementos comunes del inmueble. Luego, se contrata a un operador privado, que asume la gestión hotelera, la explotación de la unidad o unidades de alojamiento de su propiedad, de forma que ambos –propietario y gestor– obtienen una rentabilidad económica, cuyo mecanismo de reparto quedará igualmente fijado en el citado contrato de gestión hotelera.

Finalmente, se puede incluir en el acuerdo que el propietario utilice personalmente alguna de sus unidades de alojamiento durante un tiempo determinado, de forma que durante estos períodos el propietario pueda alojarse en su propiedad como un huésped más, disfrutando de los servicios e instalaciones que ofrece el establecimiento de alojamiento turístico en las condiciones pactadas en el contrato de gestión hotelera.

La retribución a la empresa explotadora del establecimiento se puede materializar a través de una cuantía fija pactada en el contrato de cesión, pero también es posible que se fije en función de los resultados de explotación, de forma que los ingresos derivados del uso de las unidades de alojamiento se repartan, en los porcentajes acordados, entre propietarios y explotador. Esta última modalidad permite a las partes compartir tanto los riesgos como los beneficios de esta asociación.

Y por lo que respecta a los gastos, la empresa gestora del establecimiento deberá sufragar los derivados directamente de su explotación turística (personal, limpieza, mantenimiento, publicidad, tributos vinculados con la actividad empresarial, etc.), mientras que el resto estaría a cargo de los propietarios (grandes reparaciones, reformas, seguros y tributos vinculados con la propiedad del inmueble y con los beneficios obtenidos por la explotación de su unidad de alojamiento). Existe libertad de pactos en esta materia.

De regreso con más fortalezas

Las razones por las que la figura del condohotel ha vuelto a cobrar actualidad son variadas. Los analistas del sector destacan la caída de la rentabilidad hotelera, el crecimiento del turismo residencial, los planes de desinversión de activos por parte de algunas cadenas hoteleras y la entrada de nuevos inversores en el sector. Mediante esta figura, el sector turístico pretende atraer la inversión en segunda residencia; que pese a la crisis económica sufrida en los últimos años, no ha dejado de crecer. Entendemos que la pandemia ha venido a multiplicar el número de personas en demanda de segunda residencias.

Las ventajas de la utilización de este sistema de explotación turística tienen naturaleza bidireccional. En primer lugar, permite al empresario turístico acceder a un inmueble para su explotación hotelera sin realizar las inversiones que conlleva su construcción, de forma que puede iniciar la gestión del mismo sin necesidad de desembolso económico o financiación externa.

Desde este punto de vista, la ventaja para el empresario hotelero es innegable, pero no difiere fundamentalmente de la alcanzada con modalidades contractuales de larga tradición en el ámbito civil, como el arrendamiento de industria. Por lo que respecta a los inversores, la ventaja para ellos también es innegable pues, habida cuenta de que las segundas residencias se utilizan generalmente durante un pequeño espacio de tiempo al año, su cesión al empresario turístico permite obtener rendimientos económicos de éstas en aquellos momentos en los que no son utilizadas por su propietario.

Pero no solamente los adquirentes de segundas residencias de naturaleza vacacional pueden encontrar ventajas en esta figura. También para determinadas personas que, por diversos motivos (familiares o laborales, fundamentalmente), deban viajar recurrentemente a algún destino, puede llegar a resultar menos oneroso adquirir en propiedad un espacio en el que pernoctar durante sus desplazamientos, de forma que el gasto dedicado a este menester pueda ser recuperado mediante su transformación en una inversión de naturaleza inmobiliaria.

Esta última posibilidad resulta merecedora de consideración no solo por parte de las personas físicas, sino también de las jurídicas, pues para determinadas empresas puede resultar más ventajoso alojar a sus trabajadores en espacios de su propiedad –cuya inversión puede ser amortizada durante el tiempo en que no sean usados por estos a través de su explotación turística–, que sufragar individualmente cada una de estas pernoctaciones.

Se suele asociar los condohoteles con el término multipropiedad (famoso “timesharing”) que hace algunas décadas estaba muy de moda. En el “timesharing” se vendían unidades de habitaciones de forma particular y

el dueño podía adquirir el derecho al uso por un tiempo (usualmente 20, 30 o 50 años), con un título y un pago de un mantenimiento. Adicionalmente, el tiempo compartido ofrece a sus propietarios la posibilidad de intercambiar su semana, tanto independientemente como a través de agencias de intercambio, para estar en alguno de los miles de resorts que operan bajo este esquema en todo el mundo.

Un “fraccional time” es comprar una semana, 15 días o un mes de un año de una unidad, y digo que realmente no “eres dueño de una unidad, eres dueño del tiempo que la usas”. En resumen: en los condohoteles, el alojamiento se encuentra dentro de una propiedad de manera que el dueño tiene una habitación, pero la gestión de ella es de la cadena hotelera.

El hotel divide las diferentes habitaciones, las cuales son vendidas a diferentes propietarios por una empresa promotora que cede el derecho de gestión a una cadena hotelera. El precio de las habitaciones no tiene por qué ser el mismo. Normalmente, este es superior al de un alquiler normal, pero inferior al precio de compra de un piso de una propiedad horizontal. El propietario de un condohotel es propietario a pleno derecho y se registra la propiedad en el Registro de la Propiedad y es la cadena hotelera quien gestiona las habitaciones cuando el propietario no las ocupa.

Ventajas de ser propietario de un condohotel

• El propietario puede disfrutar de una residencia vacacional con todos los lujos que ofrece el hotel: piscina, gimnasio…

• El hotel se hace cargo de los gastos de comunidad y mantenimiento

• El condohotel se puede alquilar, es decir, los meses que no se disfruta se puede rentar.

En el modelo de los condohoteles, el adquirente es propietario pleno de su unidad (con un título de propiedad registrado en el Tribunal de Tierras), pero se cede la gestión de esta propiedad a una cadena hotelera, que a su vez ofrecen la misma calidad de servicio por la que son reconocidas, aumentando la rentabilidad del inversionista. Lógicamente, esta rentabilidad anual viene dada después de los gastos, por lo que el retorno de la inversión promedio es entre el 3% y algunos casos hasta un 6%. Los más exitosos en su mayoría son los que pertenecen a cadenas hoteleras de mayor reconocimiento mundial.

El concepto de apartahotel siempre ha existido en las grandes capitales europeas y en las principales ciudades de Estados Unidos, especialmente en Miami comenzó en los años noventa. Se cree que la idea surgió cuando los propios hoteleros notaron que para muchos huéspedes, por sus frecuentes y largas estadías, esto resultaba como una segunda casa.

Pasado el 9/11, debido a la recesión financiera y operación de hoteles, muchos desarrolladores retomaron el concepto en el que se combinaba la preventa del condominio con la operación hotelera y, una vez construidos, los bancos financiaban un condominio y los recursos los conseguían los compradores en forma individual, minimizando el riesgo del banco, haciendo los préstamos a muchos dueños individuales, dinamizando la economía.

Desde el punto de vista del diseño arquitectónico, cuenta con la incorporación de áreas habituales hoteleras: piscina, gimnasio, spa, restaurantes, servicios, etc. Como se trata de un hotel, estas habitaciones estarán amuebladas, en ocasiones todas con el mismo mobiliario y decoración. La ubicación para el éxito de este tipo de proyectos es fundamental, pues depende del entorno y zona para garantizar atraer a inversionistas y compradores.

La razón por la que este tipo de construcciones está en aumento es porque ofrece un formato en los que las cadenas hoteleras se les facilita la construcción del hotel con los fondos de los inversionistas, precios asequibles para los adquirentes, por lo cual se convierte en un modelo de negocios en el sector de la construcción que continúa en auge, sobre todo en países como el nuestro donde el turismo es masivo. El problema es que aún no existe una legislación bien definida en nuestro país para la regulación de este tipo de propiedades.

Desde una perspectiva económica, parece clave, a la vista de los acontecimientos sucedidos en el mercado anglosajón, reorientar la figura del condohotel para que su naturaleza como producto de inversión deje paso a una naturaleza de “segunda residencia remunerada”, de forma que aumente su atractivo ante eventuales compradores y pueda superarse el escollo que su escasa rentabilidad supone en el mercado actual.

 

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Arq. Yermys Peña, CEO Partner de Construger experta en Wellbeing Architecture