En una economía dinámica como la nuestra, ¿qué tan probable sería que los precios permanezcan invariables durante un período de 1 año o más? ¿Qué ocurre cuando el precio de un producto se fija hoy (en base a los costos de producción actuales), luego se vende para ser producido durante 20 meses y entregado al final de dicho período? Este es el caso del sector de la construcción de viviendas cuando se realizan las ventas “en plano”, o sea, cuando se venden las viviendas antes de que finalice la construcción.

En el lapso de tiempo que transcurre, las variables económicas del mercado pueden variar significativamente cuando se venden las viviendas antes de que finalice la construcción, provocando una diferencia considerable entre el costo presupuestado y el costo real de la construcción.

Estamos hablando específicamente de la inflación, la cual la podemos definir como “el cambio generalizado de los precios de los bienes y servicios en un período”. Cuando esta inflación es del orden positivo y “exagerada” podría darse el caso en que el costo de la construcción suba por encima del mismo precio de venta, lo que provoca daños irreparables a la empresa promotora y, por consiguiente, al mercado de promoción y construcción de viviendas, y al final, a la economía de la nación.

Visto esto, nos queda la interrogante de qué hacer si se produce una inflación “exagerada”.

ALTERNATIVAS

Para contrarrestar el efecto de la inflación en la promoción/construcción de viviendas para venderse en planos, tenemos las siguientes alternativas enunciativas, no así limitativas:

a. Inflar los precios de preventa de manera exagerada;
b. Ajustar los precios utilizando algún indicador económico que refleje la realidad del sector, tales como:
• El Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Banco Central;
• Una moneda extranjera “dura” como el dólar estadounidense;
• Un componente del costo como los combustibles, acero o cemento;
• El Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas en S.D. (ICDV) publicado mensualmente por la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) junto a ACOPROVI, varias universidades e instituciones.

La primera alternativa (inflar los precios) entendemos que es perjudicial para los clientes y para el mercado general de la promoción de viviendas, ya que implica asumir todo el riesgo a costo de penalizar a nuestros clientes por una inflación que no es del todo cierto que ocurra.

Lo justo es establecer un precio cómodo para ambas partes con un contrato que establezca que sí, y sólo sí, hay una inflación X durante el proceso de construcción, dicho precio variaría. En el caso de no producirse dicha inflación X, no habría variación de precio. Es la forma más transparente.

Por lo tanto, la segunda alternativa (ajustar los precios en función de algún indicador) sería la más adecuada. Cada uno de los mencionados indicadores tienen sus puntos positivos y negativos, y merecen la pena ser considerados. Sin embargo, para fines del presente artículo nos limitaremos a analizar y proponer la utilización del dólar estadounidense y el Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas en S.D. (ICDV).

La Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) define el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) como: “Una herramienta estadística que permite conocer las variaciones mensuales que experimenta el costo de la construcción de cuatro tipos de viviendas: unifamiliar de 1 y 2 niveles, y multifamiliar de 4 y 8 niveles o más, en el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo (se excluyen los costos indirectos como: terreno, diseño, permisos de construcción, costos financieros, beneficios de la empresa constructora, etc.). Su metodología de cálculo responde a la del Índice de Laspeyres, el cual contempla una canasta con estructura de ponderaciones fijas en el tiempo y compara los precios del período de referencia con los del período base (octubre del 2009)”.

La propuesta

Nuestra propuesta es incluir una cláusula de ajuste de costo en los contratos de promesa de compra/venta de viviendas. Para ello, los dividimos en dos grandes grupos:

A. Para viviendas de bajo a medio costos: que se venda en pesos con cláusulas de aumentos en base al ICDV y a la tasa del dólar estadounidense.
B. Para viviendas de medio alto a alto costos: que se venda en dólares con cláusulas de aumentos en base al ICDV (Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas en S.D.).

A continuación algunos ejemplos de cláusulas de ajuste de costos, según el tipo de vivienda:

A. Para viviendas de bajo a medio costo:

ARTÍCULO XX: LA COMPRADORA

Reconoce y así lo acepta, que el precio para la presente venta, ha sido fijado en base a la TASA DEL DÓLAR de ### pesos por cada dólar y al INDICE DE COSTO DIRECTO DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICDV) que emite la Oficina Nacional de Estadística (ONE) correspondiente a la construcción de viviendas multifamiliares de cuatro (4), en lo adelante ICDV.

PÁRRAFO I: De producirse alzas en la TASA DEL DÓLAR o en el ICDV mayor del cinco por ciento (5%), sesenta (60) días antes de la fecha de pago de cada cuota, se producirá un reajuste en la cuota correspondiente. Este ajuste será directamente proporcional al valor del aumento mayor que hubo entre la TASA DEL DÓLAR y el ICDV.

B. Para viviendas de medio alto a alto costo:

ARTÍCULO XX:

Cada cuota convenida en el Artículo XX del presente contrato, podrá ser modificado por LA VENDEDORA si, sesenta (60) días antes de la fecha programada de cada pago, se produjeran alzas en el índice de Costo Directo de la Vivienda en Santo Domingo (ICDV) publicado por la Oficina Nacional de Estadística (ONE) que actualmente está en ### para torres de más de ocho niveles, siempre que estas alzas no sean proporcionales al alza del dólar.

El valor del ICDV se puede obtener en la página de internet de la ONE (one.gov.do). Los valores de la tasa del dólar pudieran ser fijadas como “La tasa de cambio promedio de compra del dólar estadounidense en efectivo en los Bancos Comerciales, según datos del Banco Central de la República Dominicana”, los cuales se publican diariamente en la página de Internet del Banco Central (bancentral.gov.do).

RESUMEN

Vista la realidad del mercado de viviendas y habiendo analizado el impacto de la inflación en los precios de las viviendas, que venimos estudiando por años, podemos concluir que en la preventa de viviendas (venta en planos) debería considerarse el efecto de la inflación sobre el precio final. No es justo para los adquirientes ni para el mercado de promoción/construcción que la empresa promotora “infle” los precios de preventa como una medida para defenderse ante una eventual inflación.

El autor recomienda fijar los precios de preventa lo más bajo posible e incluir en el contrato de promesa compra/venta, cláusulas de ajuste de costo que cubra una eventual inflación. Para ello propone, en el caso de viviendas de medio alto a alto costos, fijar los precios en dólares americanos y utilizar el Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas (ICDV) como ajuste de costo; y, en el caso de viviendas de bajo a medio costos, fijar los precios en pesos dominicanos y utilizar la tasa del dólar americano y el ICDV como ajuste de costo.

* Actualización de artículo publicado en el 2013. El autor es Ingeniero Civil, con maestría en Adm. de la Construcción, gerente general de CP Construcciones Planificadas, SRL, catedrático de la maestría de Administración de la Construcción de INTEC, pasado presidente y asesor actual de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), directivo de la la Confederación Patronal de la República Dominicana (COPARDOM) y miembro de la Cámara Dominicana de la Industria de la Construcción.

 

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