La situación mundial nos ha llevado a repensar soluciones y mejorar las respuestas en todos los sectores, así también, la industria de la construcción y bienes raíces se reinventan. Estamos en un momento trascendental en la historia de la humanidad y que debemos capitalizar lo antes posible.

Ante este panorama que representa la COVID-19, actualmente existe un tema de densidad de población sobre la mesa, es decir, se está replanteando el esquema de desarrollar viviendas con varias decenas o centenas de unidades dentro de un mismo espacio.

Estamos conscientes de que el Polígono Central y zonas aledañas de nuestro Gran Santo Domingo ha estado creciendo, sin planificación futura, en la vivienda vertical, resultando muchas veces más baja acorde a la densidad poblacional, comparada con otras urbes a nivel mundial. Esto sigue representando una magnífica oportunidad para el desarrollo de nuevos modelos que permitan mejorar la oferta de espacios a habitar; sin embargo, el propio confinamiento trae a la luz la necesidad que, desde hace años, hemos venido planteando sobre acortar distancias y reducir el uso del automóvil, tratando de crear comunidades más saludables que traigan beneficios de elevar la felicidad y calidad de vida de los habitantes.

La disponibilidad del suelo es limitada, para edificar nuevos complejos. Desarrollar edificaciones de usos mixtos logrará contar en un mismo espacio con todo lo necesario para sobrevivir sin salir del complejo, siendo fundamental para saciar todos los requerimientos que se tengan. Diseñar accesos adecuados y con la mayor circulación e independencia posible, entre los nexos que puedan producirse en la multiplicidad de actividades: comercial, residencial, educacional, hotelero, industrial, cultural o institucional para que no interfieran el uno con el otro.

El resultado será la creación de micro ciudades en forma vertical, física y funcionalmente integradas. Si vemos un poco la historia, encontramos que la primera edificación de uso mixto fue Marina City, localizada a orillas del río Chicago. Concluido en 1962 y casi sesenta años después, sigue siendo un ícono mundial del desarrollo urbano. Compuesto por cinco edificios: dos torres residenciales, una sala de conciertos (antiguamente un teatro), un hotel (que anteriormente estaba compuesto de oficinas) y la planta baja –llena de restaurantes–, que conecta estos cuatro edificios con el puerto deportivo (que da nombre al conjunto).Logró la intención del arquitecto Goldberg, que los trabajadores no tuvieran que desplazarse de las afueras de la ciudad al centro todos los días para trabajar.

El Nuevo Urbanismo surge en los años 80 en Estados Unidos para dar respuesta a la insatisfacción generalizada de los ambientes, ya que había separación de actividades humanas como residencias de centros comerciales, instituciones cívicas y oficinas. Por muchos años, de forma equivocada, se construía segregando los usos debido a una mala política de desarrollo urbano, que hoy nos traen problemas de movilidad, marginación, tráfico, uso masivo del automóvil, contaminación. Hoy en día estamos más conscientes del cuidado medioambiental y de la importancia del bienestar y la calidad de vida, lo cual nos lleva a hacer esfuerzos para revertir esta tendencia.

Esta separación de usos demostró, tras décadas de aplicación, que son insostenibles desde el punto de vista social, económico y ambiental, ya que producían un área metropolitana continúa; dominada por autopistas y estacionamientos; una ciudad dispersa con extremo consumo de infraestructura y una sociedad dependiente del uso del automóvil, con residentes malgastando gran parte del día en tráfico para llegar al trabajo, a los lugares de compra o a las unidades residenciales.

En 2017, la Organización de las Naciones Unidas (ONU) determinó que las áreas urbanas concentran el 54% de la población global y el 70% de la actividad económica. Edward Glaeser, en su libro Triumph of the City afirma que, según estudios hechos en Estados Unidos, las personas que viven en ciudades más densas son más felices y tienen mayor calidad de vida. La ciudad es una invención humana que ha fomentado, nutrido y definido nuestra cultura, civilización y economía. Las ciudades densas y bien planeadas propician el contacto y encuentro entre personas, lo cual, a su vez, crea riqueza y bienestar a través de la creatividad, el contacto y la colaboración.

Desde el siglo XVII, el concepto ha venido evolucionando en procura de integrar los usos de los edificios, de manera que sean compatibles física y funcionalmente orientados al peatón y los usos públicos. Para promover ciudades más densas y eficientes que permitan brindar una vida dinámica a corta distancia, los usos mixtos son una solución efectiva. Renovar y reconvertir espacios que ahora están en desuso como ciudad, redensificar ciertas zonas y renovar basándonos en una visión de conjunto, nos llevará a una ciudad más saludable.

El enfoque se ha ido ampliando con nuevos componentes y la evolución de las necesidades de los consumidores.

Ya no solo se combinan comercios, oficinas, hotelería y residencias, sino que además se satisfacen las necesidades de educación, salud, bienestar, seguridad y desarrollo personal. A su vez estos proyectos logran una integración positiva con su entorno urbano, cuando se consideran factores como transporte, espacios verdes y nuevas tecnologías.

En el funcionamiento de estos edificios suele generarse una autodemanda. Por ejemplo, un edificio de apartamentos que cuenta con una planta comercial, creará el nicho de clientes para la misma. Esto siempre que estén bien planteados y pensados para generar estas sinergias operativas.

Otro punto vital en los usos mixtos es la sustentabilidad del inmueble, para que sea más atractivo a la nueva generación proambiental. El cuidado de los recursos naturales sigue teniendo gran valor y traerá mejores dividendos, aunque la inversión sea un poco mayor.

Espacios abiertos e integrados de la mejor forma con la tecnología son parte de las nuevas tendencias, al igual que contar con amenidades en zonas exteriores.

Los constructores y desarrolladores en general deben comenzar a pensar en las necesidades no solo de millennials, centennials y generación Z, tratar de cubrir sus requerimientos a partir de hoy, ya que por hábitos generacionales, en los próximos 20 años serán los mayores consumidores de vivienda a nivel global. El alquiler prevalece ante la compra para este público.

Un factor fundamental en el éxito de los proyectos mixtos en las grandes ciudades es el estudio adecuado del emplazamiento para ofrecer, mediante el diseño arquitectónico, una respuesta que genere mayor rentabilidad a los clientes. Estos proyectos elevan su plusvalía porque ofrecen una mayor garantía financiera a los inversionistas, generando empleos, ingresos públicos y centros de encuentro social.

Debemos reconocer que nuestra ciudad no cuenta con espacios para caminar, contacto con la naturaleza, el disfrute, ofreciendo una solución al tema de la movilidad.
Crear un equilibrio comercial es parte de lo que garantiza el éxito de los usos mixtos, pues tenemos una multiplicidad de servicios que acortará las distancias y recorridos, maximizando el valor y uso de la tierra, beneficiando a los ciudadanos para evitar traslados que llevan a mayor tiempo, contaminación y ofrecen una mejor calidad de vida, pues el día a día transcurre en distancias más cortas que pueden ser recorridas de forma peatonal, sin necesidad del automóvil o el transporte público. Se crean comunidades (residencias, trabajo, comercios, educación y entretenimiento) en un radio caminable, que libera a los ciudadanos a la hora de movilizarse.

En grandes ciudades del mundo, importantes desarrolladores, constructores e inversionistas están enfocados en proyectos de uso mixto, conscientes de que están siendo la clave para un valor diferenciador dentro del mercado, ofreciendo una exitosa convivencia porque logran que las ciudades se renueven y crean un efecto positivo inmediato en los ciudadanos, a la vez que son sumamente rentables en términos financieros. Independientemente de cómo se desarrolle, este es un concepto importante en la planificación urbana y el desarrollo futuro que tiene el poder de crear flexibilidad en las políticas de planificación para el futuro de nuestras ciudades.

En conclusión, me permito resaltar que el objetivo primario de los usos mixtos es integrar comunidades con proximidad, pero una proximidad a escala peatonal. Los complejos de usos mixtos como solución urbana están destinados a crear entornos adaptados a las personas. Con esto logramos, tanto arquitectos, desarrolladores, clientes y autoridades gubernamentales, priorizar a las personas como nuevo mindset, ofreciendo ciudades para vivir.

 

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Arq. Yermys Peña, CEO Partner de Construger experta en Wellbeing Architecture