Los condominios en República Dominicana se rigen por la Ley No. 5038 del 21 de noviembre de 1958 que instituye un sistema especial para la propiedad por pisos o departamentos (en lo adelante, Ley 5038), modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (en lo adelante, Ley 108-05) y sus reglamentos.

A partir de la puesta en vigor de la Ley 108-05, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales ha dictado disposiciones técnicas que han introducido novedades a la figura jurídica del condominio, por ejemplo, la disposición técnica número 008-2011 , que hizo posible la constitución de condominios en fases o etapas, y la disposición técnica número 004-2011 relativa a la inclusión de áreas comunes de uso exclusivo.

De ahí que, tomando en cuenta el rápido crecimiento vertical de nuestras principales ciudades y el auge del mercado inmobiliario en el país, sea necesario referir algunas cuestiones importantes, que se ven en la práctica y que son de interés para los constructores.

I.Constitución del régimen de condominio

La Ley 5038 y la Ley 108-05, así como el Reglamento General de Registro de Títulos y el Reglamento General de Mensuras Catastrales, contienen los distintos requisitos legales y técnicos para la constitución del régimen de condominio.

De entrada, el artículo 105 del Reglamento General de Registro de Títulos define el régimen de condominios como “el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”. Este régimen tendrá aplicación en edificaciones construidas en forma vertical (edificios de apartamentos), horizontal (casas o unidades independientes) o mixta, en que se pretenda establecer una relación inseparable entre áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes .

A continuación, analizaremos algunos aspectos fundamentales que deben ser tomados en cuenta por los constructores a la hora de diseñar un proyecto para su posterior registro como condominio.

Requisitos fundamentales para constituir un régimen de condominio:

Según los comentarios de Fabio J. Guzmán Ariza a la Ley 5038, son tres los requisitos para la constitución del régimen de condominio:
a) un inmueble registrado; b) autonomía funcional de las unidades de propiedad exclusiva; y c) coexistencia de propiedades exclusivas con la copropiedad indivisa de las partes comunes .

En efecto, sobre el primer requisito, el artículo 110 del Reglamento General de los Registros de Títulos, expresa:

Art. 110. (Modificado por Resolución No. 1737 de la SCJ del 12 de julio de 2007). Solo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.

Párrafo I. Cuando se pretenda someter a un mismo régimen de condominio dos parcelas colindantes entre sí, estas deben estar previamente refundidas .

En la práctica, es común observar proyectos compuestos por varios edificios separados por calles o vías públicas, pero que han sido vendidos o comercializados como un solo proyecto. Sin embargo, en virtud de los artículos antes citados, en vista de que solo podrá constituirse el régimen de condominio sobre UN inmueble registrado (UNA parcela), queda descartada la posibilidad de que un condominio pueda ser constituido sobre dos inmuebles registrados separados por una calle, contraponiéndose a la realidad de muchos desarrollos. En estos casos, no queda otra opción que constituir dos condominios independientes por imposición de la ley, aunque, en la práctica funcionen como un solo proyecto cuyos sectores propios y comunes dependen el uno del otro.

Para ilustrar la realidad antes expuesta y plantear algunas soluciones, analicemos el caso de dos condominios, que denominaremos “A” y “B”, los cuales responden a elementos de desarrollo de un mismo proyecto, pero que, por la restricción en cuestión, fueron constituidos de manera independiente debido a que los separa una calle. En este caso, cada condominio posee su propio reglamento y, a su vez, sus propios sectores propios y comunes, los cuales regulan y delimitan la copropiedad de cada condominio a título individual, situación que provoca las siguientes dificultades:

Respecto al uso de las áreas comunes

El uso de los sectores o áreas comunes del condominio A le estará prohibido a los propietarios del condominio B, pese a que el diseño de ambos responde a un mismo proyecto turístico e inmobiliario.
En caso de que a los propietarios del condominio A les sea permitido mediante reglamento usar las áreas comunes del B, este uso le será seguramente permitido, tal y como ocurre en la práctica, mediante la inclusión de una servidumbre en el reglamento del condominio B sirviente. Actualmente no está permitido hacer una inscripción de dicha servidumbre como derecho registrado ante el Registro de Títulos, por lo que estos derechos de goce sobre las áreas comunes del B se encontrarían siempre a la merced de ser eliminados o variados mediante una modificación del reglamento del condominio sirviente.

Respecto a la contribución de cada propietario a las cargas comunes

Las cuotas de cada condominio serán independientes, de modo que las cargas comunes efectivamente incurridas no podrán ser legalmente distribuidas proporcionalmente entre los propietarios de ambos condominios que, de hecho, usan a diario e indistintamente sus sectores comunes.

El cobro compulsivo de las cargas comunes del condominio B mediante la inscripción del privilegio inmobiliario especial establecido por la Ley 5038 en sus artículos 18 y 33 no podrá ser ejercido contra aquellos propietarios del condominio A, quienes se benefician del uso de las áreas comunes del B.

Para evitar las situaciones anteriores, es necesario modificar la Ley de Condominio a fin de flexibilizar el requisito de colindancia de manera que permita la constitución de condominios en inmuebles registrados separados por una calle, que, por su proximidad y funcionalidad de los elementos de desarrollo de cada inmueble, respondan a un solo proyecto de condominio. Mejor aún sería que emulemos a jurisdicciones con mayor trayectoria en materia de regímenes de condominio, tales como Costa Rica, donde desde hace años existe la figura jurídica del condominio de condominios o subcondomino dentro de su marco legal, conforme a la cual:
[…] los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por tal razón, su condición de filial del condominio original, lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados así como en el reglamento de condominio.

En este ordenamiento, los reglamentos del condominio original deben contener las reglas necesarias para afectar los subcondominios que se constituyan subsiguientemente bajo la sombrilla del indicado condominio de condominios.

Este tipo de estructura sería una opción ideal para el desarrollo futuro de proyectos mixtos turísticos-inmobiliarios, con conceptos similares a proyectos existentes, tales como Casa de Campo, Punta Cana Beach Resort y Cap Cana, los cuales actualmente reglamentan convencionalmente todas las obligaciones entre el desarrollador y sus subdesarrolladores independientes, al igual que sus adquirientes individuales, relacionadas al mantenimiento de las áreas que son, de hecho, de uso común de todos los propietarios del complejo en cuestión.

La figura del condominio de condominios ofrecería a futuros desarrolladores la opción de un vehículo legal moldeable a las necesidades de cada proyecto con reglas claras en cuanto a la distribución y cobro de las cargas comunes entre el condominio original y sus subcondominios con relación a aquellos sectores comunes utilizados por todos.

Otra figura novedosa que debería ser considerada por nuestro legislador sería la del administrador de condohoteles, en virtud de la cual el administrador no solo tendría poderes de administración sobre las áreas comunes, como en la actualidad, sino que también se le otorgarían los poderes necesarios para administrar sectores privados que serían destinados a la explotación hotelera del condominio, lo cual generaría mayores beneficios para todos los propietarios.

Esta modalidad obviamente requeriría que se distinguiera claramente las áreas privadas y comunes que estarían bajo su administración, preferiblemente en el primer contrato de compra, opción o reserva, en el cual el promotor identificaría que el proyecto se operaria como un condohotel.

Mientras tanto, es importante que los desarrolladores y constructores tomen en cuenta estas dificultades a la hora de diseñar y vender el proyecto.

Por último, es necesario solucionar el vacío legal existente en aquellos condominios de hecho, los cuales, luego de haber transcurrido años desde su construcción y venta total a terceros, todavía no han sido declarados y constituidos como tales, sea por negligencia del promotor o por cualquier otra razón. Las autoridades competentes deberían permitir una vía de regularización o amnistía condominial para que todos los adquirientes en edificaciones de multipropiedad que se encuentren en esta situación puedan regularizar su situación, obtengan el registro de sus derechos y se sometan a la ley vigente en la materia.

Reglamentos

La elaboración del reglamento para constituir un condominio es uno de los pasos claves en el proceso de constitución, y, por ende, al que se le debe dedicar la mayor atención, ya que de su contenido dependerán aspectos neurálgicos de toda la vida en copropiedad: los derechos de los condóminos, la distribución de las cargas comunes, los derechos y deberes de la administración, al igual que el manejo de las asambleas del consorcio de propietarios.
No obstante, en la práctica es lamentable la falta de importancia que se le otorga a este documento, sea por deficiencia en la asesoría contratada, que pasa por alto el hecho de que la Ley 5038 permite la inclusión de muchas cláusulas supletorias que facilitarían la administración del condominio, sea porque el promotor insiste en aplicar reglas foráneas que no encajan en la legislación de nuestro país, tales como restricciones a la disposición y alquiler a terceros .

El artículo 112 del Reglamento General de Registro de Títulos detalla el contenido mínimo que cada reglamento de condominio debe poseer al establecer lo siguiente:

Art. 112. El Reglamento del Régimen de Condominio debe contener:
a) Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye el condominio.
b) Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el inmueble, con indicación del número, letra, o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.
c) Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno.
d) Número de votos que corresponde a cada condómine en la asamblea del consorcio de propietarios.
e) Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine a los gastos y cargas comunes.
f) Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de efectuar las liquidaciones de los gastos y cargas comunes, y el esquema de remuneración del administrador.
g) Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si los hubiere.
De igual modo, se refiere a dicho aspecto el artículo 21 de la Ley 5038 de condominios . Ambas fuentes establecen aspectos técnicos de gran relevancia para la constitución del régimen de condominio. Sin embargo, ninguno de ellos se refiere a las condiciones mínimas para evitar el abuso de mayorías o la exoneración de deberes de orden público que frecuentemente suelen disponer a su favor en el reglamento los promotores de condominios.

Estas actuaciones afectan directamente a los primeros compradores en los condominios en proceso de constitución, ya que las normas vigentes no establecen ningún procedimiento o acto jurídico que les permita participar en el proceso de elaboración o, al menos, de verificación de los reglamentos a los cuales tendrán que acatarse. Esta realidad hace de la declaración y registro del reglamento de condominio un acto unilateral del promotor, no sujeto ni a la verificación previa de autoridad alguna ni a su posterior ratificación de parte de los futuros condóminos.

En la práctica, salvo que existan errores técnicos relacionados con los planos o permisos presentados, el proyecto de reglamento sometido por el promotor es aceptado como válido por las autoridades, sin sujetarlos a ningún tipo de filtro para la prevención de excesos contra los futuros condóminos o los órganos que posteriormente se formen o queden designados –consorcio de propietarios, asamblea o administrador.

Como resultado de lo anterior, es muy común encontrar muchos de estos abusos en reglamentos aprobados, entre los cuales podemos citar los siguientes:

Designación perpetua del promotor del proyecto como administrador del condominio, o presidente o secretario de las asambleas del consorcio de condominio.

Trabas o prohibición expresa impuestas al consorcio de propietarios para designar al administrador del condominio, o al presidente o secretario de la asamblea de condóminos. En algunos se dispone en el reglamento que, para cambiar el administrador, es preciso efectuar una modificación al reglamento.
Prohibición de modificar el reglamento sin la aprobación previa y expresa del promotor.

Exención del pago de la cuota de condominio a favor de las unidades del propio promotor o de las de sus allegados.
Derechos especiales otorgados en favor del promotor o de sus allegados sobre el uso de áreas comunes.

Restricciones ilegales a los poderes de representación que pueden ser otorgados por los propietarios para que se les represente en las asambleas del condominio.

Creación de diferentes órganos de administración y supervisión, así como de otras estructuras no previstas por ley, que se contraponen al estatuto del administrador, único ente autorizado por la ley para llevar a cabo las acciones de administración y ejecución de las iniciativas autorizadas por el consorcio de propietarios reunidos en asamblea.

Aunque para muchos constructores, el Reglamento del Condominio y su funcionalidad no es relevante, la realidad es que, en la práctica, la forma en que el condominio es manejado y administrado forma parte de la experiencia del comprador. Es decir, una persona que adquiere un apartamento de la constructora X relacionará las reglas contenidas en el Reglamento directamente con el constructor y vendedor. En definitiva, si su experiencia no es grata por deficiencias en el Reglamento, es muy probable que reclame al constructor.

II. FUNCIONAMIENTO DEL CONDOMINIO

Bajo este epígrafe se analizarán los conflictos que surgen en la vida condominal en relación con la difícil distinción entre los asuntos comunes y privados, incluyendo el análisis de la sentencia del Tribunal Constitucional dominicano TC-0482-16 sobre los servicios de agua, así como las repercusiones de las normas actuales respecto a las asambleas celebradas por los condóminos, la persona del administrador y la exclusión de los sectores privados de la administración.

A. Distinción entre asuntos comunes y privados dentro del condominio

El artículo 1 de la Ley 5038 se refiere a la división entre propiedad exclusiva y propiedad indivisa de partes comunes que caracteriza la figura del condominio: Art. 1. (Mod. por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario). Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley.
El artículo 172 del Reglamento General de Mensuras Catastrales precisa el significado de propiedad exclusiva o sector propio de la siguiente manera:

Art. 172. (Mod. por Resolución No. 628-2009 de la SCJ del 23 de abril de 2009). Sector propio es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas físicas o morales.

El artículo 173 del mismo reglamento define los sectores comunes así:

Art. 173. Sectores comunes son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los sectores propios, facilitando su aprovechamiento.

Párrafo I. Son necesariamente comunes:

a) El terreno.
b) Los elementos materiales que delimitan la parcela.
c) Los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común.

Párrafo II. Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios.

Estas definiciones, aparentemente muy claras, no son de fácil aplicación a una serie de servicios que, no obstante ser de utilidad para las unidades exclusivas, son suministrados en muchos condominios dominicanos como si fueran comunes a través de estructuras o equipos que pertenecen al condominio. Tal es el caso de los servicios de agua potable, electricidad, gas común, etc., los cuales, aunque de evidente uso privado, utilizan instalaciones comunes (cisternas, bombas, enfriadores –chillers– y tanques de gas) y a menudo son cobrados directamente por el condominio y no por el suplidor.

Eso trae como dificultad que el condominio deba suplir necesidades de los propietarios o inquilinos de los apartamentos cuando en realidad, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 5038, los poderes del consorcio de propietarios “se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes” (las negritas son nuestras), para cuyos gastos se cobra una cuota de mantenimiento a cada condómino.

Es decir, que las cuotas de condominio que deben pagar los propietarios al consorcio han de destinarse exclusivamente a “contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes” según el artículo 4 de la Ley.

En una desacertada sentencia del Tribunal Constitucional (TC) del año 2016, y cuyo criterio permanece invariable hasta la fecha, los condominios no tienen permitido siquiera suspender los servicios en caso de falta de pago, ya que el TC estableció que el condominio cuenta con la posibilidad de inscribir un privilegio especial, previsto por los artículos 18 y 33 de la Ley 5038, impidiendo a los administradores “cortar” o suspender el servicio por falta de pago, debiendo los demás propietarios subsidiar o “financiar” el servicio en favor del moroso .

A nuestro juicio, la sentencia TC/0482/16 cometió un error de apreciación en cuanto a cuáles son las funciones fundamentales del condominio, ya que, en realidad, solo pueden ser considerados como cargas comunes aquellos servicios tales como agua, teléfono, electricidad internet, etc., que efectivamente sean destinados a las áreas comunes. En ese orden de ideas, el servicio de agua potable o gas común recibido por el propietario o un inquilino, para uso dentro del apartamento o unidad no podría nunca formar parte de la cuota de condominio pues dicho suministro no beneficia las áreas o sectores comunes.

Por ello, dado que la posibilidad de cobro mediante la inscripción del privilegio contra el condómino moroso ha sido destinada exclusivamente a garantizar el pago de aquellas cargas proporcionales impagas por condóminos que sirvan para cubrir el mantenimiento de las cosas comunes, una acreencia privada relacionada con un servicio proporcionado en beneficio exclusivo de un sector propio del condominio (unidad), nunca podrá beneficiarse de este privilegio especial. Así lo confirma la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en su artículo 100, párrafo IX:

Art. 100. Definición de condominio. […] Párrafo IX. Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el Título Ejecutorio a estos efectos.

Cabe agregar, además, que el mencionado privilegio especial persigue exclusivamente la morosidad del propietario de la unidad y, en consecuencia, recae sobre su unidad privada y su obligación de cubrir una parte alícuota indivisa sobre las áreas comunes.

B. Asambleas

Otro aspecto importante en la funcionalidad de los condominios, y que, a nuestro entender, los constructores deben tomar en cuenta para estar a la vanguardia y la realidad tecnológica de nuestros tiempos, son los procesos para la celebración de las asambleas de los condominios, en especial el asunto de las convocatorias, el manejo de asambleas y el sistema de aprobación de resoluciones.

Podemos empezar por el hecho de que muchos de los condominios existentes en los polos turísticos del país pertenecen, en su gran mayoría, a extranjeros o dominicanos que utilizan sus unidades como vivienda de vacaciones.

Ante esto nos encontramos con que la Ley 5038 y las normas que la complementan no contemplan el uso de medios electrónicos para convocar las asambleas, estableciendo que estas deberán hacerse mediante “aviso en un periódico de circulación nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de elección”, a falta de disposición expresa del reglamento, según el artículo 25 de dicha ley.

La omisión de los medios electrónicos en la ley vigente, dejando dicha opción a la merced de los reglamentos, limita en gran medida la participación de los propietarios. Se recomienda tomar la misma iniciativa contenida en la Ley General de las Sociedades Comerciales y Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada número 479-08 modificada por la Ley 31-11, en la cual se prevé, para las convocatorias y la votación de las asambleas, el uso del correo electrónico y demás medios digitales.

En ese orden de ideas, la participación de los propietarios de las unidades del condominio también se encuentra afectada en las asambleas por la común y errada creencia de que una misma persona no puede representar a más de un propietario poderdante. Más llanamente, muchas personas –incluyendo abogados y administradores de condominios– estiman que el hecho de que el artículo 26 de la Ley 5038 no incluya el uso del plural al referirse al propietario poderdante, se ha de interpretar como una prohibición de la ley a que varios propietarios de un condominio puedan hacerse representar por una misma persona, a saber:

Art. 26. No obstante disposición contraria del reglamento, cualquier propietario puede hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por un tercero.

Esta interpretación que, a pesar de contradecir las reglas de la gramática (cuando se dice que cualquier propietario puede hacerse representar por otro propietario o un tercero en nada prohíbe que varios propietarios otorguen poder a una misma persona) es utilizada a veces con éxito en detrimento de los derechos de participación de muchos condóminos extranjeros que pocas veces visitan el país y cuyos intereses son usualmente representados por un mismo administrador de propiedades.

Por otro lado, las normas vigentes también han ignorado la gran importancia del manejo de las asambleas, la redacción de las actas que resulten de estas y el sistema de votación para aprobar sus resoluciones.

Sobre el manejo, es preciso recomendar la obligatoriedad de la presencia en la celebración de las asambleas de un notario público que, en calidad de tercero imparcial, esté facultado a levantar acta sobre las arbitrariedades que se presenten en las asambleas –por ejemplo, la presencia de personas armadas o que irrespeten las formalidades de la ley y el reglamento del condominio en cuestión– y que vele por la redacción de actas que sean fieles a los aspectos que verdaderamente fueron discutidos y aprobados.

La presencia del notario público o cualquier otro funcionario serían mecanismos de control en tanto que las asambleas también sirven como título ejecutorio contra las unidades de los condóminos morosos en el pago de sus cuotas. Este u otros mecanismos de supervisión prevendrían que un propietario sea tomado por sorpresa con una inscripción de un privilegio sobre su unidad funcional sin cumplir con la previa comprobación en asamblea de su falta de pago a la cuota de condominio, tal y como lo establece el artículo 33 de la ley sobre condominios:

Art. 33. (Mod. por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario). La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines deudores.

Párrafo. La copia del acta, certificada por el Administrador y legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el privilegio. Hacemos esta sugerencia ya que en varias ocasiones nos hemos encontrado con administradores que, por “delicadeza” para con los condóminos morosos, omiten presentar ante todos los presentes en la asamblea la lista de morosos con los detalles requeridos por la ley. Esta omisión irresponsable puede terminar siendo un arma de doble filo, ya que su incumplimiento puede conllevar, por un lado la nulidad de la asamblea o, del otro, tomar por sorpresa a un condómino que, aún estando al día en sus pagos, haya sido erróneamente incluido en la mencionada lista no presentada públicamente en la asamblea.

Finalmente, resultaría conveniente también para regular el pago y cobro de los gastos comunes previos a la constitución del condominio, establecer una asamblea preliminar que deba conocer el presupuesto y la contribución para asumir dichos gastos comunes. De este modo, desde la fecha de entrega del inmueble –futura unidad funcional– el propietario debería asumir el pago de una cuota preliminar previamente establecida, la cual posteriormente podría ser ratificada o modificada por la primera asamblea celebrada por el condominio constituido.

C) Administración

La figura del administrador de los condominios en República Dominicana es una de las figuras más mal interpretadas del ordenamiento vigente. No obstante ser el único órgano previsto por la ley para llevar a cabo la ejecución de las resoluciones aprobadas por las asambleas y dar mantenimiento a las cosas comunes, su campo de acción se ve en muchas ocasiones restringido por la creación de “consejos de administración” u otros órganos de administración no contemplados en la ley, que en muchas ocasiones entorpecen la administración.

Otro aspecto del administrador que vale la pena comentar es la falta de requisitos legales que debería reunir una persona que pretenda optar para dicha posición. Nuestra legislación actual no prevé requisito alguno, por lo que en muchos casos nos encontramos con administradores de condominio:

Que son extranjeros sin conocimiento básico del idioma español o las leyes que rigen la materia.

Que no residen en la localidad donde se encuentra ubicado el condominio que administra.

Que no tienen la calificación académica necesaria para fungir de administrador.

Dada la antigüedad de nuestra ley y el hecho de que su última modificación no produjo cambio alguno en lo relativo a la administración de los condominios, existen innumerables lagunas con relación a varios aspectos de la figura del administrador, su campo de acción y respecto de las sanciones aplicables al incumplimiento de sus funciones.

La más importante de estas se refiere al nivel de discreción que tienen para la administración de los asuntos comunes y la interrogante permanente sobre cuáles asuntos requerirían o no de la autorización previa de la asamblea, de especial interés para condominios que están compuestos de componentes tanto residenciales como comerciales.

Debido a estas deficiencias de la Ley, cobra más importancia la necesidad de que la persona que redacte el reglamento, en el cual se pueden subsanar estas lagunas, tenga capacidad jurídica para ello.

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